hunian

Meski sudah berkali-kali mendengar, nyatanya masih ada orang yang belum mengetahui perbedaan antara HGB dan SHM. Padahal, kedua jenis sertifikat ini sangat penting, terutama ketika kita ingin membeli dan menjual real estate.

Dalam dunia real estate, kita mengenal berbagai jenis sertifikat, mulai dari Sertifikat Hak Milik (SHM),  Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Usaha,  sampai Hak Pengelolaan, dll. Masing-masing sertifikat ini memiliki fungsi yang berbeda. Jika Anda mengantongi HGB, hak dan kewajiban Anda terhadap harta tersebut berbeda dengan pemilik SHM. Jadi, sebelum melakukan transaksi real estate, Anda harus mengetahui jenis sertifikat yang dimiliki bangunan tersebut. Agar tidak menyesal nantinya, simak perbedaan HGB dan SHM berikut ini.  

Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)

Secara harfiah, HGB adalah izin yang dikeluarkan oleh pemerintah kepada seseorang, untuk mengelola tanah milik orang lain.

Sebagaimana hak pengelolaan lainnya, izin HGB dibatasi untuk jangka waktu tertentu. Menurut undang-undang, jangka waktu maksimum adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun. Keistimewaan bagi pemegang sertifikat HGB adalah kebebasan mengelola tanah untuk pembangunan, namun kepemilikan tanah tetap atas nama negara. Oleh karena itu, jika disimpulkan bahwa pemegang HGB hanya memiliki bangunan di atas tanah tersebut. Sedangkan hak pakai atas tanah tetap menjadi milik negara atau orang yang memberikan hak pakai atas hasil karya tersebut. Biasanya, tanah HGB digunakan oleh pengembang untuk membangun rumah dan apartemen, bukan rumah perorangan.  

Pengertian Sertifikat Hak Milik (SHM)

Berbeda dengan HGB, SHM merupakan bukti bahwa suatu badan atau perseorangan memiliki kepemilikan penuh. Dapat dikatakan bahwa sertifikat kepemilikan adalah status tertinggi di antara dokumen yang membuktikan legalitas kepemilikan. SHM memberikan kebebasan kepada pemiliknya untuk jangka waktu bahkan sampai  tidak terbatas, dan juga kebebasan untuk mendirikan bangunan di atas tanah tersebut. Tanah dan bangunan tetap milik Anda. Ini adalah perbedaan yang cukup jelas dari HGB. Menurut perhitungan, rumah yang dijual dengan SHM harganya lebih mahal dari HGB. Memang, pembeli real estat tidak ingin khawatir mengubah sertifikat HGB menjadi SHM.

Jadi kalau cari real estate seperti real estate, pastikan ada SHM.  

Perbedaan HGB dan SHM

Berdasarkan uraian di atas, Anda mungkin sudah memahami beberapa perbedaan antara HGB dan SHM. Namun, untuk membantu Anda memahami perbedaan keduanya, simak penjelasan berikut ini.

HGB :

1. Pemilik hanya memiliki hak atas tanah, tetapi tidak memiliki hak atas tanah yang digunakan.
2. Itu hanya berlaku untuk jangka waktu tertentu dan harus diperbaharui untuk jangka waktu yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan.
3. Ada resiko menjadi beban KPR jika digunakan dalam waktu yang lama
4. Tidak cocok untuk pemukiman, hanya cocok untuk investasi jangka pendek dan menengah.
5. Harga jual aset HGB lebih murah.

SHM :

1. Pemilik memiliki hak penuh atas tanah, termasuk menjual, mengelola, membangun gedung dan hal-hal lain di atas tanah SHM.
2. Sertifikat kepemilikan berlaku selamanya sehingga kami tidak perlu memperbaruinya.
3. Dalam hal transaksi real estate, kedudukan sertifikat hak milik lebih tinggi daripada kedudukan HGB.
4. Harga jual lebih mahal dari HGB.
5. Dapat dijadikan agunan atau agunan
6. Tanah SHM cocok untuk tempat tinggal jangka panjang dan investasi di real estat resor.

Mengurus Status HGB Menjadi SHM

Apakah HGB bisa menjadi SHM? pertanyaan ini yang sering ditanyakan dari banyak orang. Jika rumah Anda saat ini masih dalam HGB dan Anda ingin mengonversi ke SHM, Anda dapat menyelesaikan proses konversi dengan mudah. Sebelum mengubah HGB menjadi SHM, beberapa dokumen perlu disiapkan, terutama untuk tanah di bawah 600 m². Dokumen-dokumen ini meliputi :

1. Sertifikat HGB asli;
2. Fotocopy IMB (Izin Mendirikan Bangunan);
3. Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga;
4. Pernyataan bermaterai tidak memiliki rumah di lima wilayah;
5. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Bumi dan Bangunan(SPPT PBB)  tahun berjalan;
6. Permintaan tertulis dikirim ke kepala kantor kadaster tempat properti itu berada.

Untuk mendapatkan status HGB di SHM, Anda dapat mengikuti langkah-langkah berikut.

1. Kunjungi kantor BPN di area real estate yang relevan. Segera lapor ke loket layanan dan serahkan dokumen yang diperlukan;
2. Selanjutnya, isi formulir aplikasi yang ditandatangani.
3. Bayar saat checkout. Normalnya, harga pendaftaran untuk luas maksimal 600 m² mulai dari Rp 50.000;
4. Lakukan pembayaran daftar di loket layanan;
5. SHM dapat diambil dalam waktu 5 hari setelah pembayaran. Untuk permohonan dengan luas tanah lebih dari 600 m², permohonan pemberian hak milik harus diajukan dalam bentuk pengajuan tertulis kepada BPN.

Cara menghitung biaya perpanjangan HGB

Jika Anda masih tidak ingin beralih ke SHM, Anda selalu dapat melakukannya. Tapi Anda harus memperpanjang HGB.

Untuk biaya perpanjangan HGB tergantung dari harga tanah per meter persegi. Formula perhitungan HGB dapat mengacu pada Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002

NPT disini adalah nilai pembebasan lahan. NPT yang digunakan dikurangi dengan NPT Tidak Membayar Pendapatan (NPTTTKUP) sebelumnya. Anda bisa mendapatkan nilai NPT dan NPTTKUP di SPPT PBB untuk medan yang ingin Anda perpanjang.

Itulah beberapa perbedaan antara HGB dan SHM yang harus Anda ketahui.